表面利回りに騙されるな！
日本不動産の「隠れた維持費」完全リスト

はじめに：
日本の不動産ポータルサイトを見ていると、「利回り10%」や「15%」といった魅力的な数字が並ぶ物件を見かけます。しかし、これはあくまで「表面利回り（Gross Yield）」であり、実際の儲けではありません。

日本のマンション、特に区分所有物件（Condominium）には、海外の投資家が想像もしないような「毎月の固定費」が存在します。これらを知らずに買うと、実際の利回り（Net Yield）が2〜3%まで落ち込んでしまうことも珍しくありません。

1. オーナーが毎月必ず支払うコスト

入居者がいてもいなくても、物件を持っているだけで毎月口座から引き落とされる費用です。

管理費 (Kanri-hi)	建物の共用部（エントランス、廊下、エレベーター）の清掃や電気代。月額5,000円〜20,000円程度。
修繕積立金 (Shuzen Tsumitate-kin)	将来の大規模修繕（外壁塗装など）のために強制的に積み立てるお金。築年数が経つほど値上がりする傾向があります。
PM手数料 (Management Fee)	管理会社に支払う報酬。家賃の5% + 消費税。

2. 年に一度、または不定期にかかるコスト

固定資産税・都市計画税

毎年春に納税通知書が届きます。物件の評価額によりますが、家賃収入の約1ヶ月分程度が税金として消えるイメージを持っておくと安全です。

原状回復費と広告費

入居者が退去するたびに発生します。

• 原状回復（クリーニング）： 3万〜10万円（広さによる）。
• 広告費（AD）： 次の入居者を決めてくれた仲介業者への謝礼。家賃の1ヶ月分が相場です。

3. 設備故障の「突然の出費」

日本の夏は高温多湿、冬は寒いため、設備への負担が大きいです。

• エアコン故障： 交換に8万〜12万円。
• 給湯器（ボイラー）故障： 交換に10万〜15万円。

これらはオーナー負担で直さなければなりません。特に築20年を超えた物件を買う場合、これらの設備がいつ交換されたかをチェックする必要があります。

結論：実質利回り（NOI）で判断せよ

表面利回りが高くても、管理費や修繕積立金が高すぎる物件は「良い投資」とは言えません。

この「実質利回り」で最低でも4%〜5%以上確保できる物件を探すことが、健全な不動産投資のスタートラインです。