「1981年」が運命の分かれ道？
旧耐震と新耐震の違いを知らずに家を買ってはいけない理由

はじめに：
地震大国である日本で不動産を購入する際、立地や利回りよりも先に確認すべき数字があります。それは「建築年」です。

日本の不動産市場には、明確な安全基準の境界線が存在します。この境界線を理解せずに安い物件に飛びつくと、命の危険だけでなく、経済的にも大きな損失を被る可能性があります。

1. 運命の日：1981年6月1日

日本の建築基準法は、大地震が起きるたびに改正されてきましたが、最も大きな改正が行われたのが1981年（昭和56年）6月1日です。

この日を境に、建物の耐震基準は以下のように区別されます。

• 旧耐震基準（Kyu-taishin）： 1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物。
• 新耐震基準（Shin-taishin）： 1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物。

2. 何が違うのか？震度への耐性

両者の決定的な違いは、想定されている地震の規模です。

旧耐震基準

「震度5強程度の地震で倒壊しないこと」を目標としています。つまり、震度6〜7クラスの巨大地震（阪神淡路大震災や東日本大震災クラス）が発生した場合の安全性は保証されていません。

新耐震基準

「震度6強〜7程度の地震でも倒壊・崩壊しないこと」が求められています。事実、阪神淡路大震災の際、新耐震基準の建物の被害は軽微であったことが証明されています。

3. 投資家にとっての「経済的デメリット」

安全性はもちろんですが、投資家にとっては「お金」の問題も深刻です。旧耐震物件には以下のデメリットがあります。

4. どうやって見分けるか？

不動産の販売図面（マイソク）を見る際、「築年月」をチェックします。

• 1982年以降に完成： ほぼ間違いなく「新耐震」です。
• 1981年完成： 注意が必要です。「完成日」ではなく「建築確認日」が6月1日以降である必要があります。不動産会社に必ず確認しましょう。

結論：初心者は「新耐震」一択

旧耐震物件は価格が安く、表面利回りが高く見えるため魅力的です。しかし、地震リスク、融資の難しさ、出口戦略（売却）の困難さを考慮すると、初心者にはリスクが高すぎます。

最初の1軒目は、多少高くても「1982年以降」の物件を選ぶことが、あなたの資産を守るための鉄則です。