「個人名義」vs「法人名義」：
不動産投資はどっちがお得？税金と節税効果を徹底比較

はじめに：
不動産投資を始める際、多くの投資家が直面する最初の大きな分岐点が「個人として物件を買うか」それとも「会社（法人）を作って買うか」という問題です。

日本では個人の所得税率が高いため、規模が大きくなると法人化するメリットが大きくなります。しかし、初心者にとっても法人は有利なのでしょうか？それぞれのメリット・デメリットを比較します。

1. 個人名義（Individual）のメリット・デメリット

サラリーマン投資家などが副業として始める場合、まずは個人名義が一般的です。

メリット

• 初期費用が安い： 会社の設立費用（20〜30万円）がかかりません。
• 住宅ローンが使える： 投資用ローンではなく、金利の低い住宅ローンを使う場合（自分が住む併用住宅など）、個人名義である必要があります。
• 確定申告がシンプル： 物件数が少なければ、税理士を雇わずに自分で申告可能です。

デメリット

• 税率が高い： 日本の所得税は「累進課税」です。給与所得と不動産所得を合算して課税されるため、高所得者は最大で約55%（住民税含む）の税金を払うことになります。

2. 法人名義（Corporate / GK・KK）のメリット・デメリット

不動産管理会社を設立し、その会社名義で物件を購入する方法です。

メリット

• 税率が一定： 中小企業の法人税率は、所得が800万円以下なら約23%、それを超えても約33%程度で頭打ちになります。個人の55%と比べると大きな節税効果があります。
• 経費の範囲が広い： 役員報酬、生命保険、社用車、出張旅費など、個人では認められにくい経費が計上しやすくなります。
• 相続対策： 不動産そのものではなく「会社の株式」を相続することで、遺産分割がスムーズになります。

デメリット

• 維持コスト： 赤字であっても、法人住民税の均等割（年間約7万円）を支払う必要があります。
• 税理士費用： 法人の決算は複雑なため、税理士への依頼が必須です（年間15〜30万円程度）。

3. 徹底比較：税金の違い

項目	個人名義	法人名義
税率の仕組み	累進課税 (5%〜45% + 住民税10%) 稼ぐほど高くなる	比例税率 (約23%〜33%) 一定レベルで安定
赤字の繰越	3年間	10年間 (大きな修繕費が出た時に有利)
売却益 (譲渡所得)	所有期間5年以下：約39% 5年超：約20%	通常の法人税率 (約33%) ※「短期譲渡」のペナルティがない
設立コスト	0円	合同会社(GK)：約6-10万円 株式会社(KK)：約20-25万円

4. 損益分岐点はどこか？

一般的に、給与所得と不動産所得の合計が「900万円〜1000万円」を超えるラインが、法人化を検討すべきタイミングと言われています。

このラインを超えると、個人の所得税率（33%〜）が法人税率を上回ってくるため、法人化した方が手残りのキャッシュが多くなる可能性が高いです。

結論

「とりあえず法人を作れば節税になる」というのは間違いです。あなたの現在の年収、購入する物件の規模、そして将来の拡大計画（何棟まで増やしたいか）に基づいて判断する必要があります。大きな投資をする前には、不動産に強い税理士にシミュレーションを依頼することを強くお勧めします。