日本の不動産市場への関心は世界的に高まっています。外国籍の方でも、日本国内に居住していなくても、原則として日本人と同じ条件で土地や建物を所有することが可能です。
しかし、日本人とは異なる特有の手続きや注意点があるため、事前にしっかりと理解しておくことが成功の鍵となります。今回は、外国人が日本で不動産を購入する際の手順、税金、そしてビザや登記に関するポイントを徹底的に解説します。
1. 外国人による不動産購入の基本
結論から言うと、外国人が日本で不動産を購入することに法的な制限はほとんどありません。
- ビザ（在留資格）は必須ではない: 不動産を購入するために、日本の永住権や特定のビザを持っている必要はありません。短期滞在の方や海外在住の方でも購入は可能です。
- ただし、日本の金融機関で住宅ローンを組む場合は、永住権や長期滞在ビザが条件となることが多いため、資金調達の面でビザの有無が影響します。
- 所有権に期限なし: 日本の不動産は一度所有すれば、期限なく持ち続けることができ、売買、贈与、相続も自由にできます。
2. 不動産購入の流れ（日本人との違いに注目）
外国人の不動産購入手続きは、日本人とほぼ同じですが、主に書類準備と購入後の手続きに違いがあります。
| ステップ | 内容 | 外国人特有の注意点 |
| ① 物件選定・買付 | 希望条件に基づき物件を選定し、購入の意思を示す「買付証明書」を提出します。 | 海外在住の場合は、信頼できる代理人（売買契約代理人、決済代理人など）を立てることが一般的です。 |
| ② 売買契約の締結 | 重要事項の説明を受け、売買契約書に署名し、手付金を支払います。 | 日本語が理解できない場合は、契約書や重要事項説明書の翻訳・通訳を手配することが必須です。 |
| ③ 決済・引渡し | 残代金を支払い、物件の引渡しを受けます。 | 決済方法（海外送金など）について銀行と事前に相談が必要です。 |
| ④ 登記手続き | 所有権移転登記を申請します。この手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。 | 住民票や印鑑証明書が用意できない場合、宣誓供述書やサイン証明書が必要になります（後述）。 |
| ⑤ 財務大臣への報告 | 購入後20日以内に、日本銀行を通じて財務大臣に報告書を提出する義務があります（外為法）。 | 非居住者による購入が対象です。報告が不要なケースもあるため、事前に確認しましょう。 |
3. 登記手続きと必要書類
所有権を公的に証明するためには「登記」が不可欠です。外国籍の方が登記を行う場合、日本の「住民票」や「印鑑証明書」を提出できないケースがあります。
📌 日本在住の外国人（中長期の在留資格あり）
- 住民票：市役所で取得した「外国人住民票」を住所を証する書面として提出します。
- 印鑑証明書：印鑑登録を済ませていれば、印鑑証明書を取得し、実印を使用できます（ローンを組む場合などに必要）。
📌 海外在住の外国人（住民票・印鑑登録なし）
日本の公的書類が用意できない代わりに、以下の書類を準備する必要があります。
- 宣誓供述書（Affidavit）またはサイン証明書
- 住所・氏名・生年月日が記載されており、「その内容が真実である」と本国の公証人や大使館/領事館などで認証された書類が必要です。
- 国によって作成方法や様式が異なるため、事前に確認が必要です。
- パスポートのコピー：本人確認のために必要です。
- 代理人（司法書士）への委任状：登記手続きを司法書士に依頼する際に必要です。
4. 押さえておくべき税金（不動産取得税とその他の税金）
不動産を購入・所有する際には、日本人と同じく様々な税金が発生します。
① 不動産取得税 (Real Estate Acquisition Tax)
- 概要: 不動産を取得した際に、一度だけ都道府県に納める税金です。
- 税額: 課税標準額（固定資産税評価額）に所定の税率（原則4%だが、土地や住宅の特例で3%など軽減措置あり）をかけて算出されます。
- 注意点: 取得から数ヶ月後に納税通知書が届きます。軽減措置の適用を受けるためには、別途申告が必要な場合があります。
② 登録免許税 (Registration License Tax)
- 概要: 所有権移転登記を行う際に国に納める税金です。
- 税額: 固定資産税評価額に所定の税率（売買による所有権移転で原則2%だが、住宅用の特例で0.3%など軽減措置あり）をかけて算出されます。
③ 納税管理人 (Tax Agent) の選任
- 重要性: 海外在住の外国人（非居住者）が日本の不動産を所有する場合、納税管理人の選任が強く推奨されます。
- 役割: 固定資産税や不動産取得税などの納税通知書の受領、納税の代行、還付金の受け取りなどを代行します。
- 手続き: 納税管理人を定めた場合、不動産の所在地を所轄する税務署や市町村役場に「納税管理人届出書」を提出する必要があります。
5. まとめと次のステップ
外国人が日本で不動産を購入することは可能であり、そのプロセスは比較的スムーズですが、特に以下の3点に留意して準備を進めましょう。
- 資金調達: ローンの有無に応じて、必要なビザや資金証明書類が変わります。
- 登記書類: 日本に住民票がない場合は、本国で宣誓供述書の準備が必要です。
- 納税管理: 購入後の税金対応のため、納税管理人の選任を検討しましょう。
外国人対応に慣れた不動産会社、司法書士、税理士といった専門家のサポートを得ることで、安心して取引を進めることができます。